別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岐阜 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -33 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市薮田西１丁目８番２１ ｢薮田西１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が見られる住宅地 域 北8.1m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．１ ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響等もあって地価はやや弱含みとなっていたが、感染者数の減少と共に、不動産市場も活気を取 り戻しつつあり、今後は当地域の地価も安定に向かうものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ西岐阜駅を最寄り駅とし、かつＪＲ、県道茶屋新田線及び国道２１号に囲まれた住宅地域である 。需要者は市内在住の個人が中心。新型コロナウィルス等の影響で、当地域の地価も弱含みとなっていたが、感染者数 の減少と共に、不動産市場は活気を取り戻しつつあり、西岐阜駅徒歩圏内では、地価が上昇する地点も増えてきた。更 地の場合、総額１０百万円前後が取引の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高い。一方、収益価格は標準地上に最有効の賃 貸物件を建築想定するものであるが、画地規模が小さく、標準地上に賃貸物件を建築することは現実的に困難であるこ とから、当価格の試算は断念した。農地も残る新興住宅地域で、自用目的の取引が大半であることから、本件では市場 性を反映している比準価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 66.5] [100.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年度の県地価調査によると、岐阜市の 住宅地の平均変動率は前年比０．３Ｐ改善し 、上昇地点の数も前年のゼロから４地点に増 加した。 校区内の人口、児童数は依然として増加傾向 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％