別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -31 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市花月町２丁目４番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も介在する住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.4km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地への接近性が比較的良好で、宅地分譲等も見受けられるが、農地も介在する山際の地域であるため、 地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市の中心市街地周辺の住宅地域である。需要者は市内居住者、市内又は周辺市町への勤労者を中心と する一次取得者である。岐阜市中心部への接近性は比較的良好でミニ開発等も見受けられるが、農地等も介在する山際 の地域であるため、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、土地のみで７００万円～１１００万円程度、新 築戸建物件で２２００万円～２６００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な農地も介在する住宅地域で、賃貸用建物の建設を目的とした取引はほとんどない。標準 地の画地規模で投資採算性に見合う共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格 は信頼性が高い事例を採用して試算しており、説得力を有する。居住の快適性等を重視する住宅地域であるため、実証 的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 81.1] [100.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は減少傾向にあるが、減少率は 県平均より小さい。住環境が良好な地域に対 する需要は堅調である。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％