別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 柳津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 柳津駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市柳津町の東部にあって、中小規模の住宅が建ち並ぶ中、農地も比較的多く残る住宅地域で、今後やや発展 的に推移すると予測する。地価は今後、下落幅はやや縮小するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市柳津町を中心に岐阜市南西部のほか一部笠松町内・岐南町内の地域を含む住宅系地域である。主 な需要者は市内及び近接市町の通勤者・自営業者のほか名古屋方面への通勤者も含まれる。最多価格帯は更地で８００ 万～１３００万円、土地建物一体で２３００万～２８００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引は自用目的の一般住宅を対象としたものが中心で、賃貸用共同住宅を目的とした取引は殆ど見られないが画地 規模からも共同住宅（駐車場付）建設を想定することは困難であり、収益価格の試算は断念した。よって本件では比較 的信頼できる取引事例を基に比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [114.5] [100.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの新規感染が減り個人消 費の持ち直しが見られる中、住宅投資・土地 需要の回復が期待される。 住宅地域として、やや発展的に推移する傾向 が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％