別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -24 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市三田洞東３丁目８番６ ｢三田洞東３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 岐阜 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 10.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成された郊外の既成住宅団地であり、今後も概ね現状維持にて推移すると予測する。居住者の高齢化等により 地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市北部の住宅団地及び周辺の住宅地域を中心にして、当市郊外の住宅地域である。主たる需要者は、 市内在住者及び勤労者の個人で一次取得者層を中心とする。当市郊外にある既成の住宅団地で、近年居住者の高齢化が 進み、空き家や売物件も多く見られ、需給は弱含んでいる。市場の中心となる価格帯は、土地価格は、５００万円～８ ００万円程度、中古住宅は、リノベーション後で１０００万円～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市計画上、「第１種低層住居専用地域」の住宅団地であり、収益価格を試算しなかった。したがって、市場性を有す る標準地周辺の住宅地の取引事例より求めた比準価格を採用し、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響より、直近 の取引件数は、減少しているが、需要のある 地域は、引き続き引き合いが多い。 地域要因に目立った変動は認められないが、 既成住宅団地は居住者の高齢化が進行してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％ -1.3 ％