別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -22 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市河渡３丁目１２０番４ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東6.8m市道 水道、ガス、下水 穂積 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 穂積駅北東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瑞穂市及び北方町境に近い、岐阜市郊外の住宅地域である。農地も多く残っており、弱含みに推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市西部、長良川とその支川に囲まれた住宅地域一帯と判断される。需要者は岐阜市及び隣接する瑞穂市 並びに北方町在住の一次取得者が中心。郊外でありながら区画割が小規模のものが多い。河川に近く、基盤が弱い土地 が多いため、総じて引き合いは少ない。土地が１，０００万円程度、建物を含めた総額で２，５００万円が取引の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で、上記需要者の性格上、同一需給圏内の代替競争不動産との比較検討のうえ、意思決定を 行うと考えられるため、市場価格から試算した比準価格の説得力は高い。なお、収益物件の建築は経済合理性を欠くた め収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [100.3] [101.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地は新型コロナによる土地取引の停滞か ら脱した感がある。 地域要因については大きな変化は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  -3.7 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％