別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -21 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市西改田字米野６５番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南   125 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北西方 7.7km 法令 規制 １中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺には素地となる農地が多く、今後も分譲業者による宅地開発が進展するものと思われるが、当市の 北西部には代替競合する住宅地が多く、その熟成速度は緩やかなものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市北西部ないし北部に所在する住宅地域である。主な需要者は伊自良川以西に居住する１次取得者で、 これ以外の地区からの転入者も見込まれる。西改田地区は農転等による宅地開発が行われてきた所で、現在でも建売分 譲など比較的盛んである。但し、地価下落により開発の軸足は市街地寄りに移っており、伊自良川以西の需給動向はや や弱い状況にある。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で８百万円前後、新築戸建分譲で２２～２７百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅主体の住宅地であり、需給圏では居住性等を重視した自用目的の取引が大半である。こうした市場 で信頼性のある多数の取引事例を収集して規範性の高い比準価格を求めた。一方、対象標準地において収益性を測るの は手狭で難があるため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では成約事例から求めて指標性に優る比準価格 を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [101.0] 100 [ 78.9] [101.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が緩やかに進行。土地取引 件数・住宅着工数はコロナ禍の影響が弱く概 ね堅調に推移。中心部ではマンション過剰感 が出始めている。 周辺では分譲物件に係る宅地開発が散見され るが、近隣地域に特筆すべき変動要因は見ら れず、概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.4 交通・接近　　　  -7.6 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％