別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -20 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市須賀４丁目８番２３ ｢須賀４－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西岐阜駅南西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県の行政機関のリニューアルが近年進んでおり、周辺では、沿道店舗の熟成が進む等商業地については発展して いるが、住宅地としては、小学校区との間に国道が横断しており、発展の阻害要因となっている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市南西部を中心とする住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人で岐阜市、名古屋市への通勤者 等である。西岐阜駅を最寄とする住宅地域で新規分譲も行われてきたが、徒歩圏とは言い難く、特に、学童の通学には 国道２１号を跨ぐことから需要者の選好度は高くはない。需要の中心となる価格帯は土地のみで総額１１００～１２０ ０万円前後、新築戸建で同２５００万円～３０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定は経済合理性を欠くため収益還元法の適用を見送った。一方、比準価 格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を前提に取引に参加する場合が中心的となっている 。よって比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 74.8] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナは暫時沈静化している。在宅勤務 の長期化・低金利等相まって、優良住宅地の 需要は高まっている。 岐阜県庁は東隣で新庁舎の建設が進んでいる 。これに伴いクリニック等の新築が顕著であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％