別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -19 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市山口町２４番 ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,306) 1:6 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 東5.1m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.6km 法令 規制 商業 (90,306) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺における取引は１次取得者が参加することが稀であり、市場滞留期間が長期に及んで地価の押下げ圧力が働 きやすく、今後も当分の間は同様の市場下で推移してゆくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地の北東部ないし北部等に所在する住宅地域であり、主な需要者は圏域居住者ないし圏域に地縁 を有する者である。付近一帯は岐阜公園や岐阜大仏など観光施設が多く、岐阜市による景観整備も行われて落ち着いた 街並みを呈している。一方で間口狭小の鰻の寝床状の土地が多く、通常１次取得者が参加しない市場であり、物件の市 場滞留期間が長く、また隣地買い増しが多いのも特徴である。中心価格帯は土地取引（４５坪）で１３百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地であり、需給圏内では居住性能を重視した自用目的の取引が大半である 。こうした市場で信頼性のある取引事例を収集でき、客観性・実証性の高い比準価格を求めた。一方、間口狭小の対象 標準地において収益性を測るのは難があるため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [114.7] [ 99.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が緩やかに進行。土地取引 件数・住宅着工数はコロナ禍の影響が弱く概 ね堅調に推移。中心部ではマンション過剰感 が出始めている。 近隣地域周辺は熟成度の高い古くからの住宅 地のため、変動要因に乏しく安定的に推移し ている。 地積測量により地積が補正されたが、この他 の個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  +6.3 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％