別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -17 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大福町７丁目９番 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等が介在する住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北西方 4.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域が所在する則武小校区には、競合する住宅地が広範にあって供給＞需要の市場を形成していることから 、今後当分の間は下落基調で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市の北西部ないし北部の住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者であり、市外からの転入 者も見られる。大福町地区は早くから土地区画整理事業が行われた所で、住宅地としての熟成度には濃淡がみられる。 近年の地価下落により宅地開発の軸足は長良川以南の市街地寄りに移っているものと思われ、大福町等の長良川以北の 住宅需給はやや弱い。取引の中心価格帯は土地（５０坪）で１１百万円前後、建売分譲で２６～３４百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅主体の住宅地域であり、取引では利便性や快適性を指向する自用目的のものが大半である。試算で はこれらに見合った事例資料を採用して、信頼性のある比準価格を得た。一方、周辺には節税目的で建てられたアパー トが散見されるが、土地を購入して収益性を追及する需要者は稀であり実態に合わないため、収益還元法は非適用とし た。本件では指標性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [132.4] [101.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が緩やかに進行。土地取引 件数・住宅着工数はコロナ禍の影響が弱く概 ね堅調に推移。中心部ではマンション過剰感 が出始めている。 近隣地域周辺では分譲物件や老健施設の建設 が散見されるが、地域要因に特筆すべき変動 要因は見られず安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％