別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岐阜 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -9 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市美島町４丁目３７番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北方 3.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が立ち並ぶ既成住宅地域である。特に大きな変化は見られず、弱含みながら、これ までとほぼ同一傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は長良川以北の既成住宅地域と判断される。需要者は市内在住の一次取得者が中心。昨年と比べ市 内の土地取引件数は増加傾向にあり、場所によっては地価が上昇に転ずる住宅地も出てきた。但し、近年、駅への徒歩 圏外に位置する長良地区の相対的地位がやや低下しており、加納地区のように地価の上昇が見込まれる地点は少ない。 取引の中心となる土地価格は総額で１２百万円～１６百万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸物件は共同住宅や賃貸マンション程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益が得られない上、対象標準 地の画地規模で賃貸物件を建築することは困難であることから、収益価格の試算は断念した。戸建住宅又は共同住宅を 主体とする地域であり、取引の中心は利便性等を重視した自用目的である。以上の結果、価格決定に際しては比準価格 を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [105.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年度の県地価調査によると、岐阜市の 住宅地の平均変動率は前年比０．３Ｐ改善し 、上昇地点の数も前年のゼロから４地点に増 加した。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％