別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -6 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市大菅南１８番３６ ｢大菅南１８－４５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし て農地も見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 西岐阜駅西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の周辺には素地となる農地が多く、今後も分譲業者による宅地開発が進むものと思われる。ただ、西岐 阜駅の利用圏内には競合する住宅地が多く、その熟成速度は緩やかなものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ西岐阜駅を最寄駅とする住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者で、市外からの転入者 も見込まれる。大菅地区は西岐阜駅の徒歩圏を外れるが素地となる農地が多く、分譲業者の宅地開発がよく見られる所 である。但し、西岐阜駅の利用圏内には競合する住宅地が広範に在るため、今後の住宅地としての熟成速度は緩やかな ものと思料する。市場の中心価格帯は土地（６０坪）で１４百万円前後、建売分譲で２７～３３百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、取引に際しては利便性・快適性を指向する自用目的のものが大半で ある。試算では近接地域等の事例資料を採用して規範性の高い比準価格を求めた。一方で周辺にはアパート等が散見さ れるが、収益性を追及するには対象標準地は手狭で難があり実態に合わないため、収益還元法は非適用とした。本件で は指標性に優る比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [147.4] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が緩やかに進行。土地取引 件数・住宅着工数はコロナ禍の影響が弱く概 ね堅調に推移。中心部ではマンション過剰感 が出始めている。 農地転用等による宅地開発が進展しており、 近隣地域周辺の熟成度は徐々に増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％