別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -5 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市栗矢田町２丁目５番 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、事 務所等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,240) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は岐阜市中心市街地に存する商業地背後の成熟した住宅地域であり、駅への接近性が概ね良好であるた め需要は底堅い。地価水準は今後暫く現状のまま横這い傾向にて推移する地域と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市中心市街地に存する商業地背後の住宅地である。主たる需要者層は居住の快適性及び利便性を重視 する個人であり、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者も多い。 市内中心部の住宅地においても、街区の状況、周辺建物の状況等により需要に大きな格差が生じている。また、需要者 は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、新築戸建住宅で４，０００万円前後の需要が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で あり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては 特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [105.0] 100 [125.6] [105.0] 100 135,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は概ね横這い傾向であるが、高齢化 率が上昇している。価格の推移、動向に関し ては二極化が激しく、駅、市街地への偏重が 進行している。 駅近隣の需要の高い住宅地域内に存し、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.7 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％