別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岐阜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納永井町１丁目２０番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する既成住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南方 700m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岐阜駅徒歩圏内の居住環境が良好な既成の住宅地域。加納地区の住宅地の需要は市内在住者を中心に根強い 。需要に与える新型コロナウイルス感染症拡大による影響は軽微で、地価は若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岐阜駅から南方の国道２１号までの住宅地域である。需要の中心は市内在住の住み替え希望者、一次 取得者である。また大規模地についてはマンション開発事業者も含む。住環境は良好でかつＪＲ岐阜駅徒歩圏内の既成 住宅地域として希少性を有し需要は市内でも高い地域である。需要の中心となる価格帯は、土地で１１万円／㎡～１５ 万円／㎡、新築戸建は総額４，５００万円程度であるが稀にかなり高額の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺住宅地域には相続対策や所有地有効活用を目的とした賃貸物件も見られるが、対象標準地はその画地 規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域 では自用目的取引を中心とした住宅地であり、利便性、住環境等に着目して価格が形成されている。比準価格は市場性 を反映しており採用は妥当と判断した。代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [105.0] 100 [121.0] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の住宅地需要はＪＲ駅周辺および南部 の安定している地域と北部の人口が減少し、 需要が減退している地域に二極化の傾向がみ られる。 岐阜駅徒歩圏の加納地区の住宅地域は戸建、 マンション用地とも需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％