別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 信濃 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信濃 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆   TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 7,070 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡信濃町大字野尻字上町５６３番 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い国 道背後の既成住宅地 域 南東5m町道 水道、下水 黒姫 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野尻湖に近い旧北国街道沿い の住宅地域 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 黒姫駅北東方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域である。野尻湖畔から約４００ｍ西方に位置するが観光地的地 域特性はない。過疎化・高齢化の進展から不動産需要は乏しく、価格は下落が続くと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,070 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の一般住宅地域である。近隣地域は野尻湖に近いが湖畔からは離れ観光地的地域特性はない古くから の集落であり、需要者の中心は同地区に地縁・血縁を有する者に限定される傾向にある。また、近隣地域は町中心部か らやや距離があり生活利便施設も乏しく、過疎化・高齢化が進展する中、空家が増加しており、不動産需要は低調に推 移している。斯かる状況から地価は下落が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は野尻地区を中心とする町内の地域特性が類似する住宅地の取引事例より試算しており、市場の取引実態を反 映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏にあってはアパート等の賃貸市場が形成されていないため収益価格 は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性等を重視する一般住宅中心の住宅地域であるので、需要者の属性と市場の 特性を勘案の上、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信濃 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [152.7] [100.0] 100 7,010  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,260 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北端の多雪地域に位置する。過疎化・高齢 化の進展に加え新型コロナの影響もあって観 光客は減少し、町勢は停滞しており、不動産 需要は低調。 地域要因に特段の変動はない 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％