別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 野沢温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外 ②地積 　(㎡) 693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 民宿 Ｗ3 民宿と一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心温泉街からやや離れ、民 宿が比較的多い住宅地域 街 路 ４ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.0km 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウィルスの影響で外国人による不動産取得が激減し、需要は低迷しているが温泉とスキー場がセット となった地域の潜在的需要は高い。当面現状維持で地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当村内及び隣接市町村の住宅地域。需要者の中心は村居住者が大半で村外からの転入者は少ない。廃業し た宿泊施設を外国人が買い取りゲストハウスとして営業するケースや外国人観光客を対象とした飲食店の開業も見られ たが新型コロナウィルスの影響で需要が低迷している。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでい るが、これによる価格への影響はないものと判断した。取引数自体が少ないため中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心温泉街の一部店舗を除き、村内では貸家需要はほとんど見込めないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格 は、村内の取引事例は少ないながら４事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が主で 、取引にあたっては価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで、規範性の高い比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野沢温泉 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [ 97.0] 100 [131.8] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続き、高齢化率は高い。コロナ 禍の中、ホテル予約状況から国内旅行者を中 心に宿泊する客が増えつつある。 地域要因に大きな変化はない。新型コロナウ ィルスの影響で外国人による民宿の買収や村 内住民同士の取引は減少しているが潜在的需 要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％