別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山ノ内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山ノ内 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡山ノ内町大字平穏字村上中道南２８４７番３ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西5m町道 水道、ガス、下水 湯田中 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 湯田中温泉街に近い住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 湯田中駅南東方 860m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 湯田中温泉街の背後に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持す ると予測する。当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山ノ内町及び隣接する中野市郊外の住宅地域と判定した。需要者は町内の居住者が中心で、周辺からの 転入は少ない。山ノ内町では観光客が減少傾向にある中で、湯田中温泉に近い当該地域では近年、住宅地需要が減退し ており、宅地開発が殆ど見られない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～６００万円前後、新築建売で２ ５００万円以内と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の一般住宅が建ち並ぶ湯田中温泉街の背後の住宅地域であり、周辺にはアパート等も見られるが、自己の居住目 的での取引が中心で、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法は適用しない。また、地域の特性が類似する取引事 例から規範性の高い比準価格が求められた。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少・高齢化が進み、観光産業が低迷 する中で、新たな宅地開発は殆ど見られない 状況にある。 湯田中温泉に近い住宅地域であり、需要が上 向く要因は少なく、地域要因に格別の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％