別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小布施 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小布施 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 7,270,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番 ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南5.2m町道 水道、ガス、下水 都住 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ町道 交通 施設 都住駅北西方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内既存集落で、各種利用上の制約からも、堅調な動向を示す町内市街化宅地地域との関連は生じ ない。地縁的結合による市場閉鎖性もあり、需要は顕在化しにくく、現状を維持するにとどまるものと予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内市街化調整区域内住宅地域を中心に隣接須坂市等の市街化調整区域内住宅地域を含み広域的に形成 される。需要者層の中心は、本地域居住者を中心に隣接地域居住者に限定される。本地域は、町中心地域より比較的近 距離にある地域であるが、町内で市街化調整区域に指定される範囲は狭く供給が乏しいことに加え、地縁的選好性によ る市場閉鎖性からも、需要は低調である。土地取引が稀少で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にある既成集落地域として、賃貸住宅の想定は困難で、賃貸市場の熟成も認められないため、収益価 格の試算は行わなかった。取引事例は稀少であるが、同一需給圏の範囲は広く、接近条件・環境面において関連性ある 事例を重視し試算が行われた比準価格は実証性を有するものと考えられる。よって、評価額の決定にあたっては、信頼 性ある比準価格を採用し、代表標準地の検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意の上、評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 92.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。歴史的背景を有する住環境 良好な町として、独特の不動産市場を形成し 、需要も堅調に推移している。 地域に変動要因は認められない。既成集落地 域として、地域不動産市場は閉鎖的で、地域 動向は停滞継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％