別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小布施 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小布施 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上高井郡小布施町大字小布施字三本木６２７番３６ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.5m町道 水道、ガス、下水 小布施 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画が整然とし、熟成度の高 い住宅団地 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 小布施駅東方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で見られる宅地分譲も好調で、不動産市場は堅調のまま推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染 症の影響は見られず、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び隣接する須坂市等の住宅地域が圏域。需要者は町内居住者のほかに須坂市や長野市等隣接市町 村からの転入者も見られる。観光名所として全国的に知名度が高まっており、町の規模が小さく、かつ線引きされた都 市計画区域のため、宅地開発は小規模なものが中心であるが、分譲価格は安定している。取引の中心となる土地の価格 帯は１２００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算 しなかった。比準価格は、いずれも町内の住宅地域から取引事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格で ある。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であることから、比準価格を採用し、周辺標準地とのバラン ス等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の総人口はほぼ横ばい、生産年齢人 口は微増で推移、高齢化率は県平均を上回っ ている。 価格がやや高めと見られる新規分譲地も売れ 行きは好調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％