別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂城 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　栄二郎   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m町道 水道、下水 坂城 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の既成住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 町道 交通 施設 坂城駅北東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 坂城町中心部に近い住宅地域であるが、町の人口は減少傾向で、特に若年層の減少が顕著であり、住宅需要は弱 含みで推移しており、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂城町を中心に隣接市町等を含む住宅地域と把握される。需要者の中心は坂城町に居住する個人である。 坂城町は、製造業が盛んであるものの、商業施設が少なく利便性はやや劣り、町外からの通勤者が多い状況である。し がって、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで５００～８０ ０万円前後、新築建売で２，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は既成の住宅地域に所在し自己使用を前提とする取引が殆どを占め、周辺ではアパート等の収益物件は少な く、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は試算しない。また、坂城町内の取引事例から規範性の高い比準価格が求 められた。したがって、比準価格を妥当であると認めて採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂城町の人口は減少傾向で、特に若年層の減 少、町外への流出が顕著である。なお、新型 コロナウイルス感染症の影響は限定的である 。 坂城町中心部に近い住宅地域であるが、商業 施設等は少なく利便性はやや劣る地域で、地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％