別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白馬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白馬 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ８２７番３６ ②地積 　(㎡) 999   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 白馬村条例 1:1.5 住宅 Ｗ2 別荘を中心にペンシ ョンも見られる地域 北東5.2m村道 水道 白馬 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ村道 交通 施設 白馬駅南西方 2.9km 法令 規制 （都）  (60,200) 白馬村条例 ⑤地域要因の将 　来予測 宿泊施設等も散見される別荘地域。コロナ禍で訪日が制限される中でも外国人による不動産需要は底堅く推移し ているほか、別荘のほか永住目的での国内勢の不動産需要も多く認められ、今後も地価上昇継続を予測。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村内に存する別荘地域。需要者の中心は地元地縁者のほか外国・県内外の富裕層を含む。需給動向はコロ ナ禍により外国資本に基づく需要は減退する一方で国内富裕層での需要は増しており、不動産需要は堅調で地価の上昇 は継続している。需要の中心となる価格帯は各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定 の水準は見定め難いものの、土地１，０００㎡前後であれば１，０００万円超が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの別荘地域で取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は認められず標準的な賃料の把握は困難であ るため収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行い、比準の過程も適切であるた め、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏まえ市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白馬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,040 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 59.3] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でインバウンド需要は蒸発し、村内 観光業は打撃を受けている一方で、アフター コロナを見据えた不動産投資行動が見受けら れる。 古くからの別荘地域として成熟しており、国 内外からの別荘地需要が認められ、不動産需 要は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.9 ％  ％