別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 まつかわ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まつかわ -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡松川村字東川原５６５１番３９８ ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 西4.5m村道 水道、下水 北細野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　村道 交通 施設 北細野駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 分譲住宅団地で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。一次取得者向け住宅地として値ごろ感が あることから、今後も地価は安定的に推移するものと思われ、住宅地価はほぼ横ばいに推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松川村を中心に隣接市町の市街地及び外延部の住宅地域。需要者の中心は松川村若しくは近隣市町村で地 域地縁性を有する居住者が過半である。需給動向はコロナ禍の影響はほぼないほか、低金利政策・住宅ローン減税の後 押しもあり、住宅需要は依然底堅い。需給の中心となる価格帯は土地３００～４００㎡前後で４００～６００万円、新 築戸建物件２，５００～３，０００万円程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした既成住宅地域である。取引は自用目的が中心であり、賃貸物件は散見される程度で賃 貸市場が未成熟と判断されることから収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から事例の収集を行 い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高い。よって本件は上記状況を踏ま え市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　まつかわ -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [127.1] [102.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松川村の人口はほぼ横這いで推移しているほ か、低金利・住宅ローン減税等の政策で住宅 需給バランスは比較的安定してきている。 既存住宅地域である。価格形成に影響を及ぼ す特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％