別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上松 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡上松町大字上松９６８番６外 ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寮等 が見られる既成住宅 地域 南西10.2m県道 水道、下水 上松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０．２ｍ県道 交通 施設 上松駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 上松町北部の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。上松町では、人口減少と高齢化率の上昇に よって不動産需要は減少しており、地価水準は引き続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上松町のほか木曽郡内の住宅地域である。需要者は、地域に地縁を有する者が中心であり、自治 体からの需要も見込まれる。人口減少・高齢化率の上昇から上松町の不動産需要は弱く、市場滞留期間は長期化する傾 向にあり、取引も少なく、成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の戸建住宅等が見られる既成住宅地域に所在しており、民間の賃貸住宅市場の熟成度が低く、規 範性のある賃貸事例の収集が困難で、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価 格は同一需給圏内の実際の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よ って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で厳しい状況にある が、持ち直しの動きが続いている。上松町は 人口減少と高齢化が進んでおり、需要は低迷 している。 上松町の住宅地域で、地域要因に特段の変動 はない。地価水準は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％