別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高森 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡高森町下市田２９６４番７ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模低層店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南7.5m県道 水道、下水 市田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 市田駅北西方 210m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はＪＲ「市田」駅近くの小規模小売店舗等を中心とした既存の商業地域である。郊外型大型店等への顧 客流出の影響を受け地域商況の地盤沈下は著しく，コロナ禍等もあり地価は引き続き下落していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高森町および隣接する市町村の既成市街地等の商業地域。需要者は地元事業者等が中心である。当該地域 は低層の店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成商業地であるが、郊外型大型店への顧客流出等による商況低迷に歯止め がかからず、経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が認められる。地域内での不動産需要は弱く取引も極 めて少なく、取引が稀にあっても個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域における宅地需要は自用の店舗用地等が中心であり、賃貸物件は少なく、後継者難による空き店舗、又は 店舗の移転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低い。よって本件では収益価格は求めな かった。現実的な市場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、コロナ禍等も斟酌の上、 鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [101.2] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、依 然として厳しい状況にある中、持ち直しの動 きが続いているものの、そのテンポが弱まっ ている。 当町内の中心的商店街であったが、郊外型大 型店等への顧客流出が続き、収益性の低下、 景気低迷による当該地域での業務用地需要は 減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％