別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高森 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡高森町下市田２４６３番２外 ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地等 も見られる丘陵地の 住宅地域 南西4m町道 水道、下水 市田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 市田駅西方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高森町中心部近郊に位置するも起伏を有して開発余地の少ない地勢上にあり、今後とも需要はやや弱含みの推移 するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高森町内及び隣接する松川町の住宅地域。需要者は高森町内を中心として、更に飯田市等の周辺市町村か らの転入者も見受けられる。公共施設に比較的近いものの、平坦部が少ない等の地勢的な弱点を有しているため需要は 弱く、地価は弱含みで推移している。土地のみの場合の取引中心帯は総額で概ね４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内及び周辺地域内では賃貸物件は皆無に近く、賃貸市場は未成熟で不動産の取引内容も自用目的での取引が大 部分である。このため、収益還元法の適用を断念し、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当 なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高森 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [103.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均をわずか に上回る。町内の取引はやや増加を示すも地 域間のバラツキが大きい。コロナ禍で先行き 不透明感増す。 特に大きな変動要因は見受けられない。リニ ア中央新幹線事業に係わる顕著な地価変動も 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％