別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 松川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松川 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下伊那郡松川町元大島３００７番４ ②地積 　(㎡) 395   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西4m町道 水道、下水 伊那大島 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 伊那大島駅北方 920m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地で比較的安定した住宅地ではあるが、当町人口も減少傾向にあること等を背景として住宅地需要は やや低迷傾向にあり、近時のコロナ禍等もあって、当面は宅地取引も弱含みの傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は松川町の天竜川より西側の地域及び隣接の高森町の住宅地域にかけての一帯と認められる。需要 者の中心、松川町内を中心に大鹿村、中川村方面等からの転入者も見受けられる。当町並びに周辺町村等の人口は減少 傾向にあり、宅地需要も低迷傾向にあるため、地価水準は依然として弱含み傾向で推移している。需要の中心となる価 格帯は土地のみで７００万～８００万円程度、新築の戸建物件は１８００万円を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣にアパート等貸家も見られるも、いずれも投資目的よりも所有地の有効活用目的が主で、賃料水準も相対的に限 界があり、自用宅地と収益用宅地との需要の程度に乖離がある。よって本件では収益価格は求めなかった。現実的な市 場の動向を直接反映し、取引市場価格反映度の高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍 等も斟酌の上、鑑定評価額を決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [101.0] 100 17,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先よりの世界的なコロナ禍により 日本経済にも大きな悪影響があり、不動産価 格動向にも地域差等はあるも一定の悪影響を 与えている。 当町内でも比較的熟成度の高い住宅団地地域 であるも、当町全体としては人口減少が続き 不動産需要は依然として弱含みの状況にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％