別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野宮田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野宮田 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥村　節夫   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡宮田村３４５５番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北西4.3m村道 水道、下水 宮田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ村道 交通 施設 宮田駅南西方 600m 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、村の中心部の西方及び南西方にある住宅地域であり、周辺には農地が多いものの宅地分譲も見られ 、周辺地域の宅地化の進展とともに徐々に熟成していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村内における中心部に近い住宅地域及び周辺部の新興住宅地域である。需要者の中心は宮田村内の居住者 であるが、駒ケ根市等周辺市町村からの転入も見られる。公共公益施設への接近性は概ね良好で住環境には恵まれてい るが、地方圏の不動産市況は依然として不透明であり需要は弱含みである。市場における中心価格帯は土地のみで５０ ０万円前後、新築の戸建物件は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は村の中心部及び小中学校に比較的近いものの、周辺地域にはアパートがほとんど見られず、賃貸市場は未成 熟である。このため収益還元法の適用は断念した。取引は自用の戸建て住宅の取得を目的としたものが大半を占める。 このため市場実態を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野宮田 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.9] 100 [138.6] [101.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少傾向は郡下で最も小さい。高齢化 率も県平均より若干低い。村内の取引件数は 低位で推移。コロナ禍で先行き不透明感増す 。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％