別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野中川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野中川 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 2,110,000 円  １㎡当たりの価格 4,840 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡中川村片桐１９３０番１外 ②地積 　(㎡) 436   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 3:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南東4m村道、南西側道 水道、下水 伊那田島 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ村道 交通 施設 伊那田島駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道及びバイパスに比較的近いものの、役場や公共施設等が所在する村の中心部からやや距離を有する天竜川の 西側の農家集落地域である。大きな地域要因の変動は見込めず、地価は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,840 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は中川村内及び隣接する市町村の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地域に地縁、血縁を有 する個人需要者が中心。対象地域を含む中川村は人口減少、高齢化が進み、地縁的選好性の強い地域であるところから 宅地需要は限定され、需給バランスが悪く地価は弱含みで推移している。村外からの転入需要は比較的稀薄で、事例も 個別事情が反映される傾向が強いため価格水準の把握が困難であるが、土地は総額で２００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象地域は農家住宅等を主体とした農家集落地域であり、人口減少等から取引は少なく、それも自用目的の取引が中 心である。また周辺地域では賃貸市場は熟成していないところから収益方式は適用しないこととした。試算した比準価 格は、適切妥当と認められることからこれを標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評 価額を上記の通りと決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野中川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,840 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [103.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 4,830  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,940 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先よりの世界的なコロナ禍により 日本経済にも大きな悪影響があり、不動産価 格動向にも地域差等はあるも一定の悪影響を 与えている。 当村人口は減少が続き、高齢化率も県平均よ りかなり高い。村内の取引件数、需要は低位 で推移。コロナ禍の中、不動産需要も低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％