別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飯島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　寺沢　秀文   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 8,290 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町七久保４４５５番２ ②地積 　(㎡) 557   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する農村住宅 地域 南西4.5m町道 水道、下水 七久保 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 七久保駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は町南西部の七久保地区にある農家住宅等中心の住宅地域。近くを走る広域農道沿いには新しい商業施 設も見られ、発展も期待されるところであるが、コロナ禍等もあり、当分は現状のまま推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,290 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は町の南西部の七久保地区を中心に本郷地区、さらに飯島地区の山際に近い地域等、町内でも価格水準の 低位な農家住宅を中心とした地域。需要者の中心は地縁を有する町内居住者が中心で、稀に他エリアからの転入者も見 られる。小学校等に近く、住環境は概ね良好で割安感もあって一定の需要は認められるものの、地価水準は引き続き下 落傾向で推移している。土地は総額で５００万円弱、新築の戸建物件は２０００万円台の前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅と農家住宅が混在する農村住宅地域であり、稀に貸家が見られるが、ＪＲ「七久保」駅周辺を除 いてアパートは殆んど見られない。総じて賃貸物件は僅少であり、賃貸市場は成熟しておらず自用目的での取引が大部 分であることから収益還元法は適用しなかった。以上より、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍等も斟酌の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯島 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [153.9] [100.0] 100 8,250  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,430 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年春先よりの世界的なコロナ禍により 日本経済にも大きな悪影響があり、不動産価 格動向にも地域差等はあるも一定の悪影響を 与えている。 町内人口は減少し、高齢化率も高く、需要は 総じて弱含みである。当該地域は農家集落地 域にあり、地域全体がやや過疎化傾向にて宅 地需要にも影響。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％