別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飯島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町飯島２４５１番２ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北6.6m町道 水道、下水 飯島 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．６ｍ町道 交通 施設 飯島駅南西方 560m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 役場や学校等に近い利便性に優る低層戸建住宅が中心の住宅地域で、今後は現状維持のまま推移するものと思わ れる。新型コロナの影響等もあって宅地需要は減退傾向で、地価は暫く弱含みが続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯島町内の住宅地域で、特に町中心付近の飯島地区及び周辺の地域に代替関係が認められる。需要者の中 心は、飯島町に地縁のある個人等があげられる。学校等の公共施設に近く生活利便性の高い地域ではあるが、町全体と しての人口減少、高齢化に加え、近時の新型コロナの影響等もあり不動産取引は活性化せず、地価は弱含みの状態が継 続している。中心となる価格帯は、土地のみで総額６００万円程度、新築戸建付で２０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅を主とする住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等より得られた事例を基に求 められ、市場実態を反映しており規範性は高いものと判断する。一方、対象標準地周辺には共同住宅もみられるが、当 地域内は戸建住宅が大半を占め、賃貸市場が成熟していないため収益方式の適用は断念した。以上より、実証性の高い 比準価格を採用し、類似の標準地との均衡に留意しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全人口・生産年齢人口共に減少傾向、高齢化 率は上昇傾向にある。地方経済の先行き不透 明感は強まりつつある。 宅地需要の減退が続いており、地域内地価は 弱含みにて推移している。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％