鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

辰野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６２０３８２ -49082	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	長方形	北東3.7m未舗装町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１２１０５２０３８２ -37543	上伊那郡辰野町		底地	（　）	長方形	北4m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２０１２２０３８２ -45892	上伊那郡辰野町		更地	（　）	長方形	南東12m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	１２１０３２０３８２ -37879	上伊那郡辰野町		更地	（　）	不整形	北西12m町道、南東6m、角地		（都）工業 (70,200)
e	１２１０２２０３８２ -39610	上伊那郡辰野町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m町道、南東5m、準角地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,055	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,281	100 [ 79.5]	36,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	37,900
b	(　 9,069) 18,138	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,830	100 [ 68.5]	26,029		26,800
c	(　 ) 16,702	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,470	100 [ 89.4]	25,134		25,900
d	(　 ) 21,723	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	25,598	100 [ 99.6]	25,701		26,500
e	(　 ) 24,059	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	22,555	100 [ 85.8]	26,288		27,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 -2.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,100 円／㎡]

辰野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,757,467	554,192	2,203,275	2,106,580	96,695	（　0.9722） 94,007	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,807,827 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

辰野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２・３階は単身者タイプ（１Ｋ、専有面積２７㎡程度）、外部駐車場。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	90.0	54.00	1,817	98,118	1.0	98,118
							1.0	98,118
2～ 3	居宅	60.00	90.0	54.00	1,346	72,684	1.0	72,684
							1.0	72,684
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		243,486		243,486
								243,486

⑨年額支払賃料	243,486 円　×　12ヶ月　＝　 2,921,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,921,832 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,679,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,486 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,486 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,914 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,757,467 円　　　　（　 23,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	辰野（共）　　　　-3	1,287 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,346 円/㎡）　基準階 2 F B
b	辰野（共）　　　　-10	1,307 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

辰野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	146,092 円	2,921,832　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,192 円　（　　　　　　 4,657 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,580 円（　　　　　 17,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,757,467 円
②総費用	554,192 円
③純収益　①－②	2,203,275 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	96,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 790 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,807,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
辰野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

辰野 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　矢崎　敏臣

TEL.

鑑定評価額

3,010,000 円

１㎡当たりの価格

25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上伊那郡辰野町大字辰野字小荒井田１６３５番１２				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模小売店舗が建ち並ぶ中心商業地域	北西15m県道、北東側道	水道、下水	辰野 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

辰野駅南西方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ既存の商店街であり、閉店する店舗も多くみられる。大型店舗の進出による顧
客の流出及び新型コロナの影響を受け、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、辰野駅周辺の既存商業地域のほか辰野町及び箕輪町の幹線沿いの商業地域や背後の混在地域にも
代替競争関係が認められる。需要者は当エリアに地縁性を有する地元の事業者が中心である。市場の需給は事業主の高
齢化、店舗の後継者不足等により弱含みで、商業地の不動産取引は依然として低迷している。町内商業地の取引は件数
が少ない上に、個別性が強いことから価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の既存商店街は、商況が長期にわたり衰退傾向にあり、たまに見られる取引も自用目的での取引が大半である。ま
た、地域内における数少ない賃貸物件等も長引く商況の低迷、物件自体の老朽化等により賃料水準が低位に留まり、空
室率も増加していることから、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向が顕著で、高齢化も県平均に
比べて相当進行している。土地に対する需要
は総じて弱含みで推移している。

郊外の大型店舗に顧客を奪われ、既存の商業
地は収益性が低下し、地域の地価は下落傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

辰野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３２０３８２ -37879	上伊那郡辰野町		更地	（　）	不整形	北西12m町道、南東6m、角地		（都）工業 (70,200)
b	１２０１２２０３８２ -45892	上伊那郡辰野町		更地	（　）	長方形	南東12m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１２１０８２０３８２ -40278	上伊那郡辰野町		建付地	（　）	不整形	南東8m県道、北西5.2m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	１２１０８２０３８２ -40346	上伊那郡辰野町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m町道、南東4.7m、二方路		（都）１住居 (70,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,723	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	25,598	100 [ 95.0]	26,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 16,702	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	22,470	100 [ 88.5]	25,390		26,200
c	(　 ) 18,923	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	18,548	100 [ 78.2]	23,719		24,400
d	(　 ) 13,440	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	13,058	100 [ 62.5]	20,893		21,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,100 円／㎡]

辰野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,755,632	554,094	2,201,538	2,106,580	94,958	（　0.9722） 92,318	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,775,346 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

辰野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	10.5 m x 11.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２・３階居宅　平均専用面積２７㎡　１Ｋタイプ、外部駐車場を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	90.0	54.00	1,808	97,632	1.0	97,632
							1.0	97,632
2～ 3	共同住宅	60.00	90.0	54.00	1,349	72,846	1.0	72,846
							1.0	72,846
～

～

～

計		180.00	90.0	162.00		243,324		243,324
								243,324

⑨年額支払賃料	243,324 円　×　12ヶ月　＝　 2,919,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,919,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 242,351 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,677,537 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,324 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,324 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,755,632 円　　　　（　 23,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	辰野（共）　　　　-7	1,320 ( 1,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b	辰野（共）　　　　-8	1,177 ( 1,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

辰野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	145,994 円	2,919,888　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,600 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,094 円　（　　　　　　 4,656 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,580 円（　　　　　 17,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,755,632 円
②総費用	554,094 円
③純収益　①－②	2,201,538 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,775,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）