別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 辰野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   辰野 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　敏臣   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡辰野町大字辰野字堂村１１５０番２ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東3m町道 水道、下水 辰野 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ｍ町道 交通 施設 辰野駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は、旧市街地から北西方の高台に位置する住宅地域。辰野町からの人口流出等により、熟成度の低い住宅 地の需要は弱含みで、今後も引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、辰野町の中心市街地及び外縁部周辺の住宅地域である。需要者の中心は、他市町村からの転入者が少な いことから辰野町内の地縁者が多い。辰野町は人口減や高齢化が進み、空家も増加していること等から不動産取引は低 調で、住宅地の需要は弱いため、当面はこの傾向が続くものと思われる。市場での需要の中心となる価格帯は土地のみ で総額４００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円前半の価格水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街地及びその周辺に位置する住宅地域の事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周 辺にはアパートがほとんどみられず、賃貸市場も未成熟のため収益還元法の適用を断念した。自用の戸建住宅の取得を 目的とした取引が中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が顕著であり、高齢化も県平 均に比べて相当進行している。新型コロナの 影響もあり、土地に対する需要は総じて弱含 みである。 高台の住宅地に対する宅地需要は少なく、人 口流出等により地価は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％