鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

御代田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４２０３２３ -48559	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m町道、中間画地		（都）準工 (70,200)
b	１２１０７２０３２３ -43023	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ整形	南東18m町道、北西2m、二方路		（都）２住居 (70,200)
c	１２０１２２０３２３ -44580	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、北東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	１２１０６２０２０８ -47453	小諸市		建付地	（　）	不整形	北7.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１２１０４２０２０８ -48445	小諸市		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.1m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,227	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,464	100 [ 103.3]	28,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 24,197	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,076	100 [ 90.1]	26,721		27,500
c	(　 ) 18,116	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,583	100 [ 65.0]	27,051		27,900
d	(　 ) 22,070	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.1]	29,864	100 [ 114.8]	26,014		26,800
e	(　 ) 28,106	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,472	100 [ 104.0]	26,415		27,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,400 円／㎡]

御代田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,219,866	521,315	1,698,551	1,630,980	67,571	（　0.9445） 63,821	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,204,170 円　　　　（　 13,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	9.0 m x 10.0 m	前面道路：町道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２事務所。近隣駐車場想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

地域の同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	90.0	63.00	1,676	105,588	2.0	211,176
							1.0	105,588
2～ 2	事務所	70.00	95.0	66.50	1,380	91,770	2.0	183,540
							1.0	91,770
～

～

～

計		140.00	92.5	129.50		197,358		394,716
								197,358

⑨年額支払賃料	197,358 円　×　12ヶ月　＝　 2,368,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 129.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,368,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,178,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,716 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,358 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 37,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,219,866 円　　　　（　 25,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小諸４公０８３７１　　　　-1	1,700 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,708 円/㎡　月額支払賃料（　 1,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小諸４公０８３７１　　　　-2	1,376 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.7]	100 [100.0]	1,726
c	小諸４公０８３７１　　　　-3	1,462 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 98.6]	100 [100.0]	1,724

御代田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,600 円	22,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	118,415 円	2,368,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,100 円	22,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,315 円　（　　　　　　 5,992 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,980 円（　　　　　 18,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,219,866 円
②総費用	521,315 円
③純収益　①－②	1,698,551 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,571 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,204,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
御代田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御代田 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

2,500,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｓ2	空き店舗が見られる駅前の商業地域	北18m町道、東側道	水道、下水	御代田 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

御代田駅を中心に展開する商
業地域。

街

路

１８ｍ町道

交通

施設

御代田駅南東方

80m

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

御代田駅前の既成商業地域であるが、郊外型店舗への顧客流出が続き、人通りは常に少ない。有効需要は細く、
商況不振などから地価は今後も下降トレンドを辿ると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は御代田町全域に及び隣接する小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。御代田駅を中心とした商業地域と
御代田町内の幹線沿線地域により強い代替競争関係が働く。需要者は小売り業、理美容等個人向けサービス業、飲食業
等を営む地元の法人ないしは個人が中心。顧客流出などから潜在的供給圧力が強い一方、商業地需要は細く、地価は一
貫して下落基調にある。偶発的散発的に見られる取引事例の価格は区々で、需要の中心となる価格帯は把握出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに
基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本
件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.9]

[103.0]
100

29,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐久平駅周辺の大型店舗への顧客の流出傾向
が顕著であり、御代田駅前の既成商業地域は
衰退の一途を辿っている。

特記すべき地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

御代田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２２０３２３ -44580	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、北東4m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１２１０２２０３２３ -38708	北佐久郡御代田町		更地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	１２１０５２０３２３ -36335	北佐久郡御代田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東9m町道、西4.5m、角地		（都）近商 (90,200)
d	１２１０２２０２１７ -38463	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,116	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,583	100 [ 57.7]	30,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,400
b	(　 ) 18,177	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,013	100 [ 67.2]	26,805		27,600
c	(　 ) 24,938	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,278	100 [ 81.9]	29,643		30,500
d	(　 ) 35,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,383	100 [ 125.0]	28,306		29,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

御代田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,303,468	592,108	1,711,360	1,630,980	80,380	（　0.9445） 75,919	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	1,432,434 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御代田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	9.0 m x 10.0 m	前面道路：町道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１階店舗、２階事務所。駐車場なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,669	116,830	2.0	233,660
							1.0	116,830
2～ 2	事務所	70.00	100.0	70.00	1,168	81,760	2.0	163,520
							1.0	81,760
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		198,590		397,180
								198,590

⑨年額支払賃料	198,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,383,080 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 84,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,467,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,262,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,180 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,590 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 37,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,303,468 円　　　　（　 26,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久４公０３８７９　　　　-1	2,034 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０８３７１　　　　-2	2,074 ( 2,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	2,160
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御代田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,708 円	2,467,080　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,108 円　（　　　　　　 6,806 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,630,980 円（　　　　　 18,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,303,468 円
②総費用	592,108 円
③純収益　①－②	1,711,360 円
④建物等に帰属する純収益	1,630,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,432,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）