鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０２０３２１ -38994	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	長方形	北16m国道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m (80,200)
b	１２０１２２０３２１ -44325	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	台形	北東11m町道、中間画地		（都）近商高度2種最高13m (60,200)
c	１２１０２２０３２１ -38490	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	南東36m県道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m (60,200)
d	１２００６２０３２１ -42041	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	北西6m町道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (60,200)
e	１２１０４２０２１７ -48472	佐久市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,263	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,197	100 [ 98.8]	63,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,200
b	(　 ) 44,196	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,815	100 [ 69.1]	64,855		66,200
c	(　 ) 56,566	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,188	100 [ 100.0]	57,188		58,300
d	(　 ) 73,658	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,298	100 [ 121.4]	64,496		65,800
e	(　 ) 70,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,394	100 [ 109.6]	64,228		65,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

軽井沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,105,030	1,651,120	4,453,910	3,092,220	1,361,690	（　0.9445） 1,286,116	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	24,266,340 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱	70 ％	200 ％	200 ％	975 ㎡	27.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	2,020	525,200	3.0	1,575,600
							1.0	525,200
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		525,200		1,575,600
								525,200

⑨年額支払賃料	525,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,302,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,302,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,987,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,575,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 102,782 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,105,030 円　　　　（　 6,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢４公０３８７９　　　　-2	2,856 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢４公０３８７９　　　　-3	2,414 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [138.0]	100 [ 90.0]	2,046
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

軽井沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	315,120 円	6,302,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 707,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 335,200 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,651,120 円　（　　　　　　 1,693 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,092,220 円（　　　　　 3,172 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,105,030 円
②総費用	1,651,120 円
③純収益　①－②	4,453,910 円
④建物等に帰属する純収益	3,092,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,361,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,286,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,266,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
軽井沢 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

軽井沢 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　修二

TEL.

鑑定評価額

63,100,000 円

１㎡当たりの価格

64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡軽井沢町大字長倉字大池９番１３０				②地積　(㎡)	975 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (70,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	県道に沿って店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東36m県道、南西側道	水道	軽井沢 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 150 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.5 ｍ、奥行　約　　 36.5 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

熟成途上の郊外幹線沿いの路
線商業地域。

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

軽井沢駅南西方

1.9km

法令

規制

（都）１住居
(70,200)
高度1種最高10m
自然保護対策要綱

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部とＩ・Ｃを結ぶ幹線沿いで、現下の堅調な別荘地需要を背景に、新型コロナ感染の地価への影響も限定
的に留まり、北陸新幹線延伸後の観光客増等から漸次路線商業地として熟成度を増していくものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は軽井沢町内に所在する商業地域で、特に幹線沿いの路線商業地域に強い代替性が認められる。需要者は飲
食店、観光地型店舗を目的とする圏域内の個人、法人事業者から県内外法人と幅広い。圧倒的な集客力を有する軽井沢
ショッピングプラザに近く渋滞も多いが、沿道商業地も当該通行量により多様な集客が見込めるため、取引も活発化し
ている。需要者の中心となる価格帯については、地理的位置及び繁華性により大きく異なり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適正に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した資料は想定事項
が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本件においては資料の相
対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

首都圏を中心に知名度の高い当町の不動産の
有効需要は旺盛であり、一昨年２月以降のコ
ロナ禍においても需要は旺盛。

圧倒的な集客力を有する軽井沢ショッピング
プラザに近接し、トップシーズンは前面道路
の渋滞が激しく、通過交通量を対象とした用
途は多様。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

軽井沢 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２２０３２１ -44603	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	長方形	西15m町道、北6m、角地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (90,200)
b	１２１０４２０３２１ -48250	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	台形	西5.7m区道、北16m、角地		（都）近商高度2種最高13m 自然保護対策要綱 (90,200)
c	１２０１２２０３２１ -44621	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東36m県道、中間画地		（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱 (60,200)
d	１２０１２２０３２１ -44427	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	台形	北6m町道、中間画地		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,714	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	103,803	100 [ 157.0]	66,117	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	67,400
b	(　 ) 181,499	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	189,862	100 [ 184.9]	102,684		105,000
c	(　 ) 56,584	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,320	100 [ 88.0]	65,136		66,400
d	(　 ) 43,077	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,369	100 [ 69.8]	63,566		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +90.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

軽井沢 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,661,305	1,097,600	3,563,705	2,324,700	1,239,005	（　0.9445） 1,170,240	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	22,080,000 円　　　　（　 22,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

軽井沢 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居高度1種最高10m 自然保護対策要綱	70 ％	200 ％	200 ％	975 ㎡	27.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗、一棟貸、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	2,005	401,000	3.0	1,203,000
							1.0	401,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		401,000		1,203,000
								401,000

⑨年額支払賃料	401,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,812,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,812,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 240,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,571,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,203,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 401,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,661,305 円　　　　（　 4,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	軽井沢４公０８３７１　　　　-4	2,054 ( 2,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,044 円/㎡　月額支払賃料（　 2,005 円/㎡）　基準階 1 F B
b	軽井沢４公０８３７１　　　　-3	2,679 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,984
c	軽井沢４公０８３７１　　　　-2	2,363 ( 2,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,618

軽井沢 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	240,600 円	4,812,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 353,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,000 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,097,600 円　（　　　　　　 1,126 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,324,700 円（　　　　　 2,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,661,305 円
②総費用	1,097,600 円
③純収益　①－②	3,563,705 円
④建物等に帰属する純収益	2,324,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,239,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,170,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,080,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,600 円／㎡）