別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 軽井沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -6 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.8 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字長倉字鶴溜２１１５番１４３９ ②地積 　(㎡) 870   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:1 別荘 Ｗ2 中規模別荘が見られ る大規模別荘地域 北東6.8m私道 水道 軽井沢 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏ある山林に戸建別荘等が 建つ大規模分譲別荘地。 街 路 ６．８ｍ私道 交通 施設 軽井沢駅北西方 5.9km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺各所で別荘建築が見られ、熟成進展が続いている。首都圏需要が広範に及び、高値事例も見られる。人気が 薄かった山間地にも引き合いが強くなっており、地価は今後も上昇傾向を辿ると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢町全域に及び、軽井沢町北部の山沿い地域が需給の中心となっている。最終需要者は首都圏の個人 を主とし、地元の買手は転売目的の業者がほとんどである。多くは別荘建築を購入目的としており、単なる資産保有を 目的とした取引は少ない。コロナ禍がリモートワーク移住など新たな需要を呼び込んだ面もある。取引される画地規模 はバラツキが大きく、需要の中心となるような価格帯は把握困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 純化された別荘地域であり、貸家等の収益物件は見られない。取引に際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要 因が重視され、収益性が選択指標に入ることはない。よって唯一の試算価格である比準価格を標準に位置づけ、軽井沢 町に散在する地価公示標準地及び地価調査基準地との価格バランス並びにそれらの価格推移に留意するとともに周辺環 境の状況を踏まえて前年価格との均衡を考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　軽井沢 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口総数は増加傾向。生産年齢人口微減 、老年人口は急ピッチにて増加。コロナ禍が リモートワーク移住など新たな需要を呼び込 んでいる。 周辺各所で別荘建築が進んでいるが、近隣に 地域要因の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％