別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 軽井沢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -5 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字長倉字大日向５６１２番８ ②地積 　(㎡) 658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (60,192) 1:1 別荘 Ｗ2 戸建別荘を中心に一 般住宅等も見られる 別荘地域 北東4.8m町道 水道、下水 信濃追分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 浅間山の南東麓で大日向集落 に近く一般住宅等も見られる 別荘地域。 街 路 ４．８ｍ町道 交通 施設 信濃追分 2.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 浅間山南東麓で千メートル林道の周辺に別荘、一般住宅等が混在する地域である。最近は首都圏からの移住人口 が増加する中で当該地域一帯や追分地区の需給は比較的堅調に推移しており、地価は強含みである。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浅間山南東麓で軽井沢町における中級・中等以下の別荘地域である。需要者の中心は首都圏在住の所得水 準の比較的高い個人、会社経営者等である。浅間山麓を横断する千メートル林道の周辺で一般住宅も見られる別荘地域 であり、周辺には永住目的の小規模分譲地等が増加しており、コロナ禍による町内への移住者の増加も反映し需要は比 較的堅調である。規模や個別の要因等により取引価格が色々であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大日向・借宿地区の類似性の高い事例を基に試算して規範性の高い価格が求められた。又、当該地域は一般 住宅も見られる地域であるがアパートなどの収益物件はなく、自用目的の取引がほとんどであり、居住の快適性、自然 環境等が重視されて価格決定される住・別混在地域であることから収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を 標準として周辺の標準地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏を中心とした別荘需要に加え、コロナ 禍等による町内への移住者の増加も反映し、 軽井沢町の別荘需要は堅調である。 地域要因に特別な変動はない。町内への移住 者の増加もあり、当該地域一帯や追分地区の 需要は比較的堅調である。 個別的要因による変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％