別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 軽井沢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -4 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　悦雄   TEL.

鑑定評価額 50,300,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字発地字長日向１３９８番９１ ②地積 　(㎡) 1,655   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:1.2 別荘 Ｗ2 中規模別荘、保養所 等が見られる別荘地 域 南5.4m町道 水道 軽井沢 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 軽井沢町南部に所在する幹線 背後の平坦な別荘地域。 街 路 ５．４ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 3.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 軽井沢バイパス南背後でゴルフ場の東側平坦部の別荘地域で交通利便性も良く需要は増加傾向にある。南軽井沢 では平坦部が広がる別荘地域について選好度が高く、当該地域を含め地価は強含みである。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢町南部で軽井沢町における中級から中級以下の別荘地域である。需要者の中心は首都圏在住の所得 水準の比較的高い個人、会社経営者等である。当該地域は軽井沢町南部で幹線背後の平坦部の別荘地域であり交通利便 性が良く近年需要は増加傾向である。更に最近は、コロナ禍等による町内への移住者の増加も反映し需要は比較的堅調 である。規模や個別の要因等により取引価格が区々であるため需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は軽井沢町南部の類似性を有する別荘地の事例を採用し、要因格差の判定を適切に行って求めた実証的で市場 性を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は当該地域が別荘地で、別荘・保養所の自用目的の取引がほとんど であり賃貸物件は見受けられない。更に、行政上の規制から採算の合う賃貸用不動産の想定は困難であるので収益還元 法は適用せず比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　軽井沢 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,900 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [238.8] [100.0] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏を中心とした別荘需要に加え、コロナ 禍等による町内への移住者の増加も反映し、 軽井沢町の別荘需要は堅調である。 地域要因に特別な変動はない。町南部を縦断 する幹線背後で交通利便性が良く需要は増加 傾向。 個別的要因による変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　+130.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％