別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 軽井沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊   TEL.

鑑定評価額 93,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ ②地積 　(㎡) 1,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:2 別荘 Ｗ2 中規模別荘のほか保 養所も散在する別荘 地域 南東7m町道 水道 軽井沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 別荘ないし保養所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平地林に個人別荘、法人保養 所等が散在する別荘地「南ヶ 丘別荘地」。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 品等の高い純化された別荘地域。一円各所で別荘、保養所の建築が進んでおり、堅調な展開が続く。南ヶ丘の人 気は高く、地価は今後も上昇が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 別荘ないし保養所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南ヶ丘、南原と称される一円を中心に軽井沢駅から２～３ｋｍ内外の平坦地に及ぶ。需要者は首都圏の法 人及び富裕層に属する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限定される。近隣地域周辺は人気が高く、首 都圏からの厚い有効需要に支えられて地価上昇が続いている。コロナ禍が新たな需要を呼び込んだ面があり、高値事例 も散見される。取引の規模は１０００㎡強が多いが、地積、単価ともバラツキが大きく、中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘、保養所等の自用物件が圧倒的中心をなしており、賃貸別荘などの収益物件はほとんど見られない。また、取引に 際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が選択指標に入ることはないため、収益価格は 試算しなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町における他の地価公示標準地 の対前年変動率、価格バランスに充分留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　軽井沢 -6                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口総数は増加傾向。生産年齢人口微減 、老年人口は急ピッチにて増加。コロナ禍が リモートワーク移住など新たな需要を呼び込 んでいる。 近隣地域の利用状況に特段の変化はないが、 南ヶ丘、南原の人気は高く、首都圏富裕層の 需要が重畳的に及んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％ +7.5 ％