鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００７２０３０５ -39717	南佐久郡南牧村		建付地	（　）	不整形	北西13.4m国道、南3.1m、角地		都計外
b	１２００３２０３０９ -38081	南佐久郡佐久穂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	１２００５２０２１７ -26526	佐久市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０６２０２１７ -47842	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9.8m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e	１２００９２０２１７ -39336	佐久市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.7m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,637	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,004	100 [ 50.3]	21,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,900
b	(　 ) 18,150	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	17,527	100 [ 70.9]	24,721		24,700
c	(　 ) 14,220	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,967	100 [ 60.6]	23,048		23,000
d	(　 ) 26,829	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,224	100 [ 116.3]	22,549		22,500
e	(　 ) 24,168	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	25,440	100 [ 114.6]	22,199		22,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,700 円／㎡]

小海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,109,029	703,801	2,405,228	2,299,500	105,728	（　0.9453） 99,945	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,922,019 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１階店舗、２階居宅、敷地内屋外駐車場を想定。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,546	154,600	2.0	309,200
							1.0	154,600
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,240	124,000	1.0	124,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		278,600		433,200
								154,600

⑨年額支払賃料	278,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,343,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,343,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,075,744 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 154,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 29,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,109,029 円　　　　（　 17,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久４公０８３７１　　　　-1	1,808 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.1]	100 [100.0]	1,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０８３７１　　　　-3	1,240 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.5]	100 [100.0]	1,478
c	佐久３公０８３７１　　　　-7	1,273 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.2]	100 [100.0]	1,622

小海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	31,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	167,160 円	3,343,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,041 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,600 円	31,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 703,801 円　（　　　　　　 4,045 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,299,500 円（　　　　　 13,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,109,029 円
②総費用	703,801 円
③純収益　①－②	2,405,228 円
④建物等に帰属する純収益	2,299,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,922,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
小海 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小海 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　修二

TEL.

鑑定評価額

4,090,000 円

１㎡当たりの価格

23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南佐久郡小海町大字豊里字西川原３００番１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が見られる国道沿いの商業地域	東13.5m国道	水道、下水	小海 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

町の中心部、国道１４１号沿
線商業地。

街

路

１３．５ｍ国道

交通

施設

小海駅北方

870m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

町中心部に店舗、公共公益施設が建つ地域であるが当面現状維持と予測。商勢は停滞傾向にあり、地価は周辺市
町の地価下落の影響も受け、下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内商業地域を中心に南佐久郡・佐久市南部（旧臼田町等）における商業地域一円。需要者は圏内の小売
店、飲食店等の自営を行なう個人事業者が中心。小海町が属する佐久市商圏中心寄りの商業地域への顧客の流出が止ま
らず、需給は引き続き弱含みである。営業の種別、敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく需要の中心となる
価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗等が支配的な地域であり、取引においては自己使用を目的とする取引価格水準が指標となる傾向
にある。収益価格は商業地の価格指標として重視されるべきものであるが、賃貸事例が少なく賃料水準、経費の把握が
困難である等により相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、かつ収益価格を
関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐久 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[112.2]

[100.0]
100

23,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少が続いており、後背地人口の減少
及び高速道の延伸により佐久市の大型店との
時間的短縮により顧客の流出が加速。

格別の変動要因はないが、町内の過疎化や高
齢化の進行の影響下にある。

個別的要因に変動はない。道路・画地規模等
は標準的で、地域内の競合性は現状維持。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

小海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９２０３０３ -41072	南佐久郡小海町		更地	（　）	台形	南西9.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	１２１０９２０３０９ -41241	南佐久郡佐久穂町		更地	（　）	ほぼ台形	南2.5m未舗装町道、中間画地		（都） (70,200)
c	１２０１０２０３０９ -38963	南佐久郡佐久穂町		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m町道、西4.6m、準角地		（都） (80,200)
d	１２１０４２０３０３ -48468	南佐久郡小海町		更地	（　）	台形	東6m町道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,006	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,409	100 [ 101.9]	31,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 12,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,174	100 [ 50.5]	24,107		24,100
c	(　 ) 12,424	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	11,703	100 [ 50.2]	23,313		23,300
d	(　 ) 14,788	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	14,281	100 [ 56.9]	25,098		25,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -37.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

小海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,887,581	559,700	2,327,881	2,198,520	129,361	（　0.9700） 125,480	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,413,077 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	11.5 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、１階店舗、２階居宅、敷地内屋外駐車場。地域の同種標準的建物等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,398	139,800	3.0	419,400
							1.0	139,800
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,087	108,700	2.0	217,400
							1.0	108,700
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		248,500		636,800
								248,500

⑨年額支払賃料	248,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,982,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,982,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,832,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	636,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,887,581 円　　　　（　 16,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐久４公０８３７１　　　　-6	936 ( 936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐久４公０８３７１　　　　-4	954 ( 953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	27,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,100 円	2,982,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,300 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 559,700 円　（　　　　　　 3,217 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,198,520 円（　　　　　 12,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,887,581 円
②総費用	559,700 円
③純収益　①－②	2,327,881 円
④建物等に帰属する純収益	2,198,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	129,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	125,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,413,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）