別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 小海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小海 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　久保田　修二   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南佐久郡小海町大字千代里字川原３０２３番１ ②地積 　(㎡) 712   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅、中 規模一般住宅混在の 住宅地域 東4.3m町道 水道、下水 小海 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１４１号東側背後の農家 集落。 街 路 ４．３ｍ町道 交通 施設 小海駅北方 3.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落で格別の変動要因はなく当面現状維持と予測。町は平成２９年より佐久穂町に近いエリアに１９ 区画の分譲を開始し、昨年完売したものの、既成集落内の地価は周辺市町の地価下落の影響を受け下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内を中心に佐久穂町・佐久市南部（旧臼田町等）における住宅地域一円。需要者は地域内居住者・縁故 者が中心で地域外からの転入者は少ない。当該地域は佐久市商圏に属し、佐久市等への通勤者が多く、商圏中心寄りの 住宅地との比較において競合性が劣り、人口特に子育て世代の流出が顕著となっており、需給は弱含みである。取引さ れる敷地の規模が多様であり、かつ取引事例が乏しく需給の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での土地・戸建住宅所有が支配的である。採算に見合った賃貸市場は未成熟でかつ当面は新規需要 も見込めないため、収益還元法は適用しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の推移・動向に留意の 上、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [100.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少が続いており、特に子育て世代の 近隣市町への流出が顕著で、住宅地需要も少 ない。 農家集落で格別の変動要因はないが、町内の 過疎化・高齢化の進行の影響下にある。 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等 は標準的で、地域内の競合性は現状維持。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％