別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 安曇野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 9-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　奥原　清   TEL.

鑑定評価額 42,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市豊科高家２２８７番１７ ②地積 　(㎡) 2,694   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 1:2 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ郊外の工業団 地 南東9.5m市道 水道、下水 梓橋 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  69.0 ｍ、規模　　     2,694 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 梓橋 3.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 安曇野市南部に位置し松本市に近接する工業団地である。新型コロナウィルスの影響により、流通業務施設用地 の需要が全国的に高まり、その影響が標準地にも出てきている。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は、松本市および安曇野市の圏域と把握した。中でも工場団地を形成している地域内の大規模工業地は、 対象不動産との代替競争関係に密接な関連性を有する。②需要者は地方圏等を営業活動エリアとしている中小の企業者 である。③国内における工場地の需要は堅調であり、県内の工場地需要も概ね同じ傾向にある。④需要の中心となる価 格帯は、規模、業種に応じて様々であり把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小の製造工場・流通業務を中心とする工業団地であり、広域的に収集した事業用の土地取引事例から試算した比準価 格のみ求められた。収益価格の試算は規範性を有する事例の収集が困難であったので非適用とした。また、開発法等そ の他の方式についても適用困難のため試算しなかった。よって、代表標準地の前年価格から規準し検討した価格との均 衡も踏まえて、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松本 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [145.5] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中南信地域では工場用地や流通業務施設に対 する需要が回復しつつあり、大規模工場地の 取引や、工場建設の事例が散見される。 現在特別な地域変動要因は見られない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％