鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

安曇野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０２０２２０ -39436	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,120)
b	１２１０６２０２２０ -48271	安曇野市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北西4.7m、二方路		（都）安曇野市土地条例 (60,100)
c	１２１０１２０２２０ -39623	安曇野市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		（都）安曇野市土地条例 (60,120)
d	１２１０２２０２２０ -38905	安曇野市		更地	（　）	台形	北6m市道、南東7m、角地		（都）安曇野市条例 (70,100)
e	１２１０７２０２２０ -43329	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m私道、中間画地		（都）安曇野市条例 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,710	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	31,526	100 [ 97.0]	32,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 27,324	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	26,326	100 [ 87.4]	30,121		30,100
c	(　 ) 33,299	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,969	100 [ 96.9]	34,024		34,000
d	(　 ) 30,183	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,710	100 [ 97.0]	30,629		30,600
e	(　 ) 34,842	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	34,566	100 [ 96.0]	36,006		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,100 円／㎡]

安曇野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,098,865	602,395	2,496,470	2,269,250	227,220	（　0.9729） 221,062	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,251,192 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安曇野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）安曇野市土地条例	60 ％	200 ％	200 ％	321 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積４５㎡、２戸）、敷地内駐車場付を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,670	150,300	2.0	300,600
							1.0	150,300
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,369	123,210	1.0	123,210
							1.0	123,210
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		273,510		423,810
								273,510

⑨年額支払賃料	273,510 円　×　12ヶ月　＝　 3,282,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,282,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,009,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,810 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,510 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,098,865 円　　　　（　 9,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安曇野（店）　　　　-301	2,310 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安曇野（店）　　　　-5	1,358 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	1,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安曇野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,695 円	3,282,120　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,100 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 602,395 円　（　　　　　　 1,877 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,269,250 円（　　　　　 7,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,098,865 円
②総費用	602,395 円
③純収益　①－②	2,496,470 円
④建物等に帰属する純収益	2,269,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	227,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,251,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
安曇野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

安曇野 5-3

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　久保　大典

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	安曇野市三郷明盛１６４１番２				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）安曇野市土地条例
	台形 1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	一般住宅、店舗等が県道沿いに混在する商業地域	南6.7m県道	水道、下水	一日市場 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．７ｍ県道

交通

施設

一日市場駅南西方

800m

法令

規制

（都）
(60,200)
安曇野市土地条例

⑤地域要因の将
　来予測

郊外大型店舗等への顧客流出、後継者不足等から商業地域としての特性は弱まってきている。一方、価格水準が
周辺の住宅地地価に近づいていることから底値感はあり、地価は若干の上昇に転じていくものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安曇野市及び隣接市村の商業地域及びその背後にある混在住宅地域。需要者の中心は、店舗や店舗併用
住宅建設を目的とした地元事業者が中心。需給動向は顧客が郊外ロードサイドの路線商業地に移っており、既成商業地
への需要は低迷しており、商業地としての土地需要が無くなる中、住宅地としての需要が増している。需要の中心とな
る価格帯は取引動機が様々であり、規模等の個別性が強いことなどから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模商業施設を核とする商業地域である。比準価格は郊外に存する混在地域内又は商業地域内の取引事例
を収集し試算したもので比準価格の規範性は高い。一方収益価格は近隣地域周辺において賃貸店舗等への需要が少なく
土地価格に見合う賃料水準が期待できないことなどから低位に試算された。以上より相対的に規範性の高い比準価格に
比重を置き収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　安曇野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 43,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[136.9]

[100.0]
100

31,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

顧客が市街地内商業地から国道沿い郊外ロー
ドサイドへ移行しており、既存の商業地域の
繁華性は減退している。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.4
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

安曇野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２２０２２０ -44937	安曇野市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	１２０１１２０２２０ -41782	安曇野市		更地	（　）	不整形	南6m市道、東9.2m、角地		（都）安曇野市条例 (70,100)
c	１２００１２０２２０ -39063	安曇野市		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.2m市道、北西1.6m、角地		（都） (60,200)
d	１２００７２０２２０ -40300	安曇野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.5m国道、西4m、二方路		（都）準住居安曇野市条例 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,868	100 [ 116.5]	31,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,600
b	(　 ) 29,220	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,638	100 [ 110.0]	32,398		32,400
c	(　 ) 28,400	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,059	100 [ 91.9]	30,532		30,500
d	(　 ) 21,510	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,806	100 [ 109.2]	31,874		31,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	転売目的	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +12.0
b	転売目的	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	業者仕入	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +5.0
d	業者仕入	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

安曇野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,957,162	558,387	2,398,775	2,132,460	266,315	（　0.9729） 259,098	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,982,654 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

安曇野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）安曇野市土地条例	60 ％	200 ％	200 ％	321 ㎡	15.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 6.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２階共同住宅、敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,579	142,110	3.0	426,330
							1.0	142,110
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,342	120,780	1.0	120,780
							1.0	120,780
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		262,890		547,110
								262,890

⑨年額支払賃料	262,890 円　×　12ヶ月　＝　 3,154,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,154,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,902,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	547,110 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 262,890 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 49,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,957,162 円　　　　（　 9,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安曇野（店）　　　　-4	2,273 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,579 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松本（店）　　　　-23	1,145 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

安曇野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,187 円	3,154,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,900 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,387 円　（　　　　　　 1,740 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,132,460 円（　　　　　 6,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,957,162 円
②総費用	558,387 円
③純収益　①－②	2,398,775 円
④建物等に帰属する純収益	2,132,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,982,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）