別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 安曇野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市明科中川手３７６０番５外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 1:2 建築中 小売店舗が建ち並ぶ 明科駅に近い商業地 域 北西10m国道 水道、下水 明科 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 明科駅西方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型大型店への顧客流出等から駅周辺の既存商業地域は衰退傾向にある。あやめシティーが解体され、跡地利 用に期待がかかるが、当面は現状推移で、需給は弱含みの状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安曇野市及び周辺町村の商業地域又は混在地域。需要者の中心は、地元を主とする個人事業者又は中小 事業者等であるが、住宅地への転換目的の個人も想定可能である。商況の低迷、事業者の高齢化等から潜在的供給はあ るが、住宅地としての利用可能性等から市場に出ることは少ない。商業用途での需要は低調で、需給は弱含み傾向が続 いている。需要の中心となる価格帯は、取引規模、用途、取引事情等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺の商業地域は、自用の店舗又は店舗併用住宅が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商 業向けの賃貸市場は成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実 証的である。当該地域は、自用目的の取引が中心で、取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的である。以上 より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.8] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。明科地区については、人口減少傾 向が続いており、地域経済も低迷している。 明科駅前の国道１９号の歩道整備事業に伴い 、沿線建物の建替・減築工事が進展中である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.6 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％