別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 安曇野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -11 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市穂高有明２２４８番１８ ②地積 　(㎡) 508   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 安曇野市土地条例 (20,40) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の別荘が建ち 並ぶ区画整然とした 別荘地域 南4m市道 水道、下水 有明 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 有明駅西方 5.4km 法令 規制 （都）  (20,40) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 別荘、保養所等のほか、通年居住者も見られる熟成度の高い別荘地。立地条件から通年居住目的需要も見られる ほか、コロナ禍の移住目的需要も見られるが、供給も多く、需給はやや弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中南信地区を中心とする別荘地域一帯であるが、特に強い代替関係が認められるのは穂高地区西部の別 荘地域。需要者は、県内外の別荘目的の個人又は法人等であるが、通年居住目的の個人も多い。当該地域は、通年居住 を目的とする需要も多いのに加え、コロナ禍の移住目的需要も見受けられるが、高齢化等から供給も多いため、需給は やや弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は、取引規模、状況等個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山麓に広がる別荘地域で、賃貸物件はほとんど見受けられず、また、収益性よりも快適性・居住性が重視される別荘地 であることを考慮し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、信頼性ある取引事例に基づき実証的である。当該地域 における取引は、自用を目的としたものがほとんどで、取引価格を指標として取引が行われる傾向にある。以上より、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との均衡等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。安曇野市の人口は微減 傾向。一部にはコロナ禍の移住目的需要がみ られる。 コロナ禍により、他県からの移住目的需要が 見られるが、一方で別荘地の高齢化等から供 給も多く、需給はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％