別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 安曇野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -10 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　宮坂　祐里   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市三郷温４１９８番１ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる住宅 地域 南5.2m市道 水道、下水 一日市場 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 一日市場駅南西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既成集落地域で、開発が進む見込みは少なく、現状にて推移と思われる。農家住 宅の需要は少ないが、地価の値頃感から一般住宅としての需要は底堅く、地価は横ばいで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市内及び松本市梓川地区の住宅地域一帯であるが、特に代替性が高いのは、三郷地区郊外の住宅地 域。需要者の中心は、地縁性を有する個人が中心であるが、一般住宅需要者や移住目的需要も想定される。需給動向は 、広域農道以西の農家住宅に対する需要は弱いが、割安感から一般住宅目的の需要が見られ、需給は均衡している。需 要の中心となる価格帯は、土地のみで総額４００万円～７００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が標準。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、安曇野市土地条例により賃貸住宅が規制さ れていることから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であ って取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 90.0] [104.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景 気の不透明感が続く。安曇野市の人口は微減 傾向で、市街地の住宅地需要は堅調だが、二 極化傾向。 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％