別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安曇野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -9 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市三郷明盛３３２７番２ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、下水 中萱 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 中萱駅西方 850m 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 中萱駅に近い住宅地域で利便性は高いが、安曇野市土地利用条例の規制もあり開発等は少なく、当面は現状にて 推移するものと思料する。供給があれば需要が見込める地域で、需要は比較的堅調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市内の住宅地域一帯であるが、三郷地区内の住宅地に強い代替性が認められる。需要者の中心は、 松本市への通勤者を主とする安曇野市及び周辺市町村居住の一次取得者である。最近は三郷明盛地区に住宅地分譲が多 く見られるが、安曇野市内でも南部に位置する立地から、利便性の高い地域を中心に需要は堅調である。需要の中心と なる価格帯は、土地８００万円前後、新築戸建物件では２，８００万円程度が標準的。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も散見される地域であるが、賃貸市場は未成熟で、かつ、市条例により共同住宅の建築が認められない地域（ 田園環境区域）に存することから共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、居住の快適 性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められる。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は微減傾向、高齢化率は県平 均並みに上昇傾向にある。宅地需要は堅調に 推移している。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％