別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安曇野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -8 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　茅野　武弘   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市堀金烏川１７２７番９ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅が見られる住宅 地域 西5m市道 水道、下水 豊科 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 豊科駅北西方 4.1km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅の混在する地域である。周辺地域では新規の宅地分譲が行われ、一部高値での取引も見受け られるが当該地域では当面現状を維持し、底値感から地価はしばらく横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市内の住宅地域一円である。需要者の中心は農家集落であり地縁的選好性が強く働く地域であるた め、当該地域に縁故を有する居住者が中心である。需給動向は周辺では新興の分譲住宅地が販売されているが、地縁的 選好性が強く働く特性を有する農家集落の土地の需給動向は依然緩慢に推移している。需要の中心となる価格帯は土地 は総額３００～５００万円程度、戸建分譲で２５００～３０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では小規模ながら新たな住宅地の分譲が行われているが、基本的には近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ農家集落であ る。よって比準価格は実際に市場における農家集落内にある取引事例を収集・選択しており、補修正も適正と認められ ることから、実証的で規範性に優る。一方収益価格は安曇野市条例により賃貸用物件の建築は制限されるため適用しな い。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格との均衡にも留意の上、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は二極化が顕著である。豊科の住 宅地一部で上昇気運。住宅地は総じて価格安 定傾向にあるが、明科地区では若干の下落が 継続しつつある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％