別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 安曇野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -5 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　大典   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市豊科田沢４９１７番１４ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南6m市道 水道、下水 田沢 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 田沢駅北方 870m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 豊科地区東部の山裾に存し、平坦地が少ない地勢と店舗等への接近性に劣ることから地域の発展性に乏しい。需 要は低調だが、供給も少なく、また、底値感もあるため、地価は横這いを継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安曇野市郊外及び松本市郊外の住宅地域であるが、特に強い代替性が認められるのは安曇野市東部郊外の 住宅地域である。需要者の中心は松本市への通勤者を主とする安曇野市及び周辺市町村居住の一次取得者である。需給 動向は、全体的に供給が多い中、安曇野市東部郊外地域は利便性にやや劣ることから需要が弱く、需給はやや弱含み。 需要の中心となる価格帯は、土地のみで７００万円～８００万円、新築戸建物件では２，８００万円程度が標準的。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内住宅地の事例より試算したもので比準の過程も適正で市場の実態を反映し、規範性が高い。近隣地域に おいては、新規の賃貸住宅建設が非常に少なく既存の賃貸住宅の収益性も低いことから、本件では収益還元法は非適用 とし、取引事例比較法のみの適用となったが、採用した資料の信頼性と比準過程の妥当性から価格の規範性は高いもの と思料する。よって比準価格を標準とし代表標準地と規準した価格を関連付け鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.0] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安曇野市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。豊科地区の人口は微減傾向で、宅 地需要は比較的堅調だが二極化傾向が鮮明で ある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％