別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安曇野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -4 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市豊科高家４５３７番１外 ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 安曇野市土地条例 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 南豊科 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       725 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周囲を農地に囲まれた、農家 住宅を中心とする既成集落地 域。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 南豊科駅南東方 3.0km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は農家集落内に存し安曇野市条例により開発が一部制限されているが、周辺では市中心部の宅地需要活性 化の余波を受けており、当該地域でも今後地価は横這い又は上昇に転じるものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内豊科地区内の農家集落地域である。需要者の中心は地縁のある個人が中心であるが宅地分譲を目的と した不動産業者も含む。需給動向は地縁性の強さから外部からの流入は少なく、農家住宅の供給も少なかったが、昨今 、豊科地区という立地条件の良さから宅地需要は堅調で、既存宅地を分譲する目的での需要も一部見られる。需要の中 心となる価格帯は、各取引ごと個別性が強く、画地規模によっても取引水準が変わるため一定の水準は見定め難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は賃貸市場が未成熟であるのに加え、安曇野市条例「田園環境区域」により共同住宅の建築が認められない地域 に存することから共同住宅の想定は行えないため収益還元法は適用しない。一方で当地域は居住の快適性等が重視され る住宅地域で、自用目的の取引が大半であり現実の取引市場における取引価格の水準を基に価格が決定されることが一 般的であるため、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍でも大型商業施設や学校等の公共施 設へのアクセスが良く利便性が高い地域では 住宅需要は堅調、農家集落でも不動産需要は 波及しつつある。 周辺での旺盛な分譲地需要が周辺農家集落に おいても波及しつつあり、地価は下げ止まっ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％