別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 安曇野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安曇野 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安曇野市明科七貴５８４２番２外 ②地積 　(㎡) 620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 安曇野市土地条例 (60,100) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか店舗 等も見られる住宅地 域 東15m県道 水道、下水 明科 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 犀川と高瀬川の合流点に近い 県道沿いに農家住宅等が建ち 並ぶ地域 街 路 基準方位　北　　１ ５ｍ県道 交通 施設 明科駅南西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,100) 安曇野市土地条例 ⑤地域要因の将 　来予測 安曇野市内でも明科地区は特に人口減少と高齢化が進んでいる。近隣地域は、大雨時には浸水の恐れがあり、農 家住宅が多い既成集落地域で地縁的選好性が強いことから、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安曇野市郊外の住宅地域全般であるが、旧明科町地域が中心である。中心的な需要者は、地縁的選好性 を有する者であるが、安曇野市や周辺市町村に居住又は通勤する一次取得者も想定可能である。農家が多い明科七貴地 区では、農業人口が減少して住宅地に対する需要が減退する一方で、安曇野市全体では住宅地の供給が多いため、需給 関係は弱含みである。規模や形状等の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域にはアパートが散見されるが、近隣地域は安曇野市土地条例で「田園環境区域」に指定されており、賃貸共同 住宅の新規建設が困難であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、価格水準が近接して強い価格牽連性が認 められる類似地域の取引事例を中心に試算したもので、実証的で規範性が高い。また、近隣地域は自用目的の取引が中 心である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安曇野 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.3] [102.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体では、人口減少と高齢化により住宅地 需要は減退しているが、利便性が高い地域で は、コロナ禍に関わらず住宅地需要は堅調で ある。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％