鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千曲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８２０２１８ -38430	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、南4m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	１２１０６２０２１８ -46655	千曲市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、南東4m、角地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
c	１２１０２２０２１８ -37612	千曲市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０３２０２１８ -36118	千曲市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、北東4m、二方路		（都）準工 (70,200)
e	１２０１２２０２１８ -43639	千曲市		更地	（　）	長方形	東12.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,641	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	23,772	100 [ 64.5]	36,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 42,517	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,350	100 [ 91.1]	45,390		45,400
c	(　 ) 36,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	36,257	100 [ 82.8]	43,789		43,800
d	(　 ) 40,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,673	100 [ 89.4]	44,377		44,400
e	(　 ) 23,228	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,157	100 [ 67.8]	35,630		35,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

千曲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,651,565	1,024,650	3,626,915	2,848,680	778,235	（　0.9718） 756,289	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,269,604 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	ＬＳ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	27.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

来客用駐車場設置の郊外型店舗での一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,619	404,750	2.0	809,500
							1.0	404,750
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		404,750		809,500
								404,750

⑨年額支払賃料	404,750 円　×　12ヶ月　＝　 4,857,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,857,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,565,580 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	809,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,651,565 円　　　　（　 6,524 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲４公８０９１　　　　-21	1,779 ( 1,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公０５８８６　　　　-12	2,319 ( 2,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,784
c	長野４公８０９１　　　　-20	2,114 ( 2,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,626

千曲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	242,850 円	4,857,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 222,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,500 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,024,650 円　（　　　　　　 1,437 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,848,680 円（　　　　　 3,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,651,565 円
②総費用	1,024,650 円
③純収益　①－②	3,626,915 円
④建物等に帰属する純収益	2,848,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	778,235 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	756,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,269,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千曲 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　神頭　和志

TEL.

鑑定評価額

30,200,000 円

１㎡当たりの価格

42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字桜堂字西沖３６１番１外				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗Ｓ1	中規模な小売店舗等が多い準幹線沿いの商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	屋代 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

比較的新しい準幹線道路沿い
の商業地域

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

屋代駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

本地域は、国道１８号線の背後に位置する、いわゆる船山通り沿いの商業地域である。コロナ禍の不透明感もあ
って商況はなお低調であり、商業地への需要は限定的なため、地価も下落傾向と予測せざるを得ない。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千曲市及び隣接市町の商業地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、飲食業・サービス業等を生
業とする地元事業者を中心に、広域展開する事業者も想定される。当該地域は、比較的大型店舗が集積し、その繁華性
が認められ、背後には千曲市内でも安定的な住宅街が形成されていることから、その収益性の回復と向上が期待されて
いる。なお、商業地の土地取引件数は絶対数が少なく、その価格水準について、把握の困難な状況が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本標準地は、千曲市中心部の商業地域にあって、幅員１８ｍの道路に面し、商業の利便性・視認性に優れることから、
事業用地としての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有する。収益価格は、標準的な事業用
ビルによって賃貸事業収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等
を考慮し、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千曲 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,700 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[ 74.2]

[100.0]
100

41,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による厳しい状況は徐々に緩和され
、企業収益・設備投資等、持ち直しの動きが
認められる。

千曲市の商業地域は、令和以降、台風被災・
コロナ禍と災難が相次ぎ、企業収益は縮小傾
向にあり、なお新規投資への不安は拭い切れ
ない。

個別的要因について、特段、変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２２０２１８ -37612	千曲市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１２１０１２０２１８ -38718	千曲市		更地	（　）	不整形	東9m国道、北5m、西3m、三方路		（都）近商 (90,200)
c	１２１０６２０２１８ -46655	千曲市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、南東4m、角地		（都）準住居地区計画等 (70,200)
d	１２１０６２０２１８ -46798	千曲市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、北2m、角地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	36,257	100 [ 93.1]	38,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,900
b	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	45,919	100 [ 95.0]	48,336		48,300
c	(　 ) 42,517	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,350	100 [ 93.1]	44,415		44,400
d	(　 ) 31,444	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	34,519	100 [ 78.4]	44,029		44,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

千曲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,887,546	1,041,216	3,846,330	3,052,440	793,890	（　0.9458） 750,861	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	14,167,189 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	27.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗・敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,618	436,860	3.0	1,310,580
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		436,860		1,310,580
								0

⑨年額支払賃料	436,860 円　×　12ヶ月　＝　 5,242,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,242,320 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 366,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,875,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,310,580 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,887,546 円　　　　（　 6,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲４公０５１８２　　　　-1	1,839 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,622 円/㎡　月額支払賃料（　 1,618 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲３公８０９１　　　　-4	1,579 ( 1,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,491
c	長野４公０５８８６　　　　-12	2,319 ( 2,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,632

千曲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,500 円	41,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	262,116 円	5,242,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,700 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	－

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,041,216 円　（　　　　　　 1,460 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0693 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,052,440 円（　　　　　 4,281 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,887,546 円
②総費用	1,041,216 円
③純収益　①－②	3,846,330 円
④建物等に帰属する純収益	3,052,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	750,861 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,167,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）